2026.03.05
作者 | 第一财经 郑娜
“持续用力稳楼市”“‘保交房’任务全面完成”……3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中回顾2025年工作情况时，对房地产进行了如上总结。
业内认为，这概论出了2025年“稳楼市”的成效，各地通过降首付、降利率、公积金政策持续优化等政策的持续叠加，推动市场预期扭转。民生银行首席经济学家温彬撰文指出，近几年来，在一系列政策组合拳综合作用下，房地产市场风险化解已取得积极成效，市场正在进入L型筑底阶段。
以此为基，今年的政府工作报告在部署房地产领域工作时强调“着力稳定房地产市场”，以“因城施策控增量、去库存、优供给”为总体指导方针进行部署，以盘活存量为主，“控增量”的同时实现去库存；同时通过“优化保障性住房供给”“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设”等方式，来实现“优供给”目标。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，2026年政府工作报告对房地产工作的部署，标志着行业政策重心从以“保交房、防风险”为核心的存量风险出清阶段，逐渐迈入以“好房子、新模式”为引领的增量价值创造与结构优化阶段。政策组合拳在“稳”的基础上，更加强调“进”的质量，为房地产行业高质量发展奠定了坚实基础。
控增量、去库存、优供给
政府工作报告对2026年房地产工作定调由上年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，延续了中央经济工作会议提法。业内认为，2026年是“十五五”开局之年，锚定中长期高质量发展目标，推动市场稳定发展至关重要，只有市场稳定，才能为高质量发展奠定坚实基础。
稳定市场的重点工作之一在于“因城施策控增量、去库存、优供给”。中指研究院认为，当前房地产市场新房库存量依然较大，控制新增土地供给、去化库存是直接改善市场供求关系、修复市场预期的关键举措。
根据中指数据，全国300城住宅用地成交面积连续回落，今年1-2月同比下降约三成。目前，各地都在积极进行供给优化，多地提出要“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制”“科学安排土地供应”，部分城市已公布供地计划显示出供地规模继续回落，预计2026年住宅用地供应将延续“提质缩量”特点。
去库存方面，政府工作报告提及要“探索多渠道盘活存量商品房”，并明确提出要“鼓励收购存量商品房用于保障房”。
中指院认为，本轮“去库存”与上一轮有所不同，本轮库存涉及新房和二手房，政策也有望针对性落位。同时，此次强调“鼓励”收购存量房，或体现出该项举措将更多由地方主导，且除了收购新建商品房外，收购二手房也将是各地去库存、盘活存量的重要举措。今年2月初，上海的浦东新区、徐汇区和静安区就已官宣试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对市场预期产生积极影响。这一举措在增加保障房供给的同时，也可以打通新房、二手房置换链条，促进住房需求释放。
在此过程中，资金来源或将成为决定收购规模的重要因素之一。近两年来，各地较多通过发行专项债等方式来收购存量商品房。据中指不完全统计，2025年以来，浙江、四川等省市共发行相关专项债超43亿元。
58安居客研究院院长张波认为，在盘活市场存量闲置房源的过程中，可以推动多元化融资并市场化运作，减少直接负债，并拉动社会资本积极参与进来。可考虑将城市更新与存量房收购结合，通过改造闲置房源，转化为保障房或租赁住房，引入社会资本参与运营，形成资金有序循环，降低对政府债务的依赖。
在优化供给方面，张波表示，通过结构性供应来精准匹配需求，“以需定建”并结合“存量转保障房”的方式来承接新市民等刚需群体，降低其购房成本；此外，通过老旧小区改造激活存量住房价值，同时将统筹考量各类闲置房源，包括非住宅类物业转化为保障房、人才公寓等，优化供给结构，推动形成新房、二手房、保障房良性循环，优化整体供需结构。
“好房子”建设进入快车道
“好房子”的建设仍是今年的重要主题之一。报告提出，要“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设, 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。”
自2025年3月，“好房子”首次被写入政府工作报告，历经一年时间，各地政府积极推进相关标准规范出台，各大开发商也结合自身实践进行产品开发，“好房子”的理念正逐步深入人心。2026年则需要对“好房子”建设的深度化推进。
从供给结构上来看，张波建议，要重点推动产品从同质化增量转向品质化适配，充分关注不同地域的需求差异，并聚焦适老化、高舒适度等用户核心诉求，缓解供需错配。对企业来说，将推进技术研发、精益建造与社区运维不断进步，构建高品质可持续发展模式。
严跃进认为，在房地产市场呈现稳中向好态势的当下，居民购房意愿有所回升，房价趋稳的信号也在增强，“好房子”的持续推进正在与市场回暖形成叠加效应，特别是在一系列稳楼市政策的支持下，有望发挥更大的引导作用。
具体来看，对于人口流入城市，“好房子”要关注提升住房品质，包括如何有效落地智能建造和技术，来吸引新增住房需求；对于人口流出城市，市场存在首套刚需不断减少的情况，“好房子”则对于当地改善需求有着更为直接的拉动作用，通过开发绿色生态住宅建设，大幅提升居住品质，来拉动改善需求有效入市。
不只是要建设新的“好房子”，对于已居住多年的房子或暴露出质量问题的房子，也要有针对性地解决，提升房屋品质，回应居民对存量住房品质问题的关注，例如通过老旧小区加装电梯和适老化改造覆盖面不断增大，提升居民满意度，更好地实现住房全生命周期管理的落地。
此次报告还提及要进行物业服务质量提升行动。据58安居客调研数据，居民对居住品质的诉求已全面升级：63.8% 的受访者将“小区内部硬件设施”列为改善核心，55.3%的受访者迫切需要“高质量物业服务”。这显示出居民对物业服务有了更高的要求。未来，“好房子”建设过程中，物业企业提供“好服务”，进一步关注服务质量提升将是未来的重点。
张波认为，这就要求物业行业实现从“基础安保保洁”向“全生命周期服务”转型，拓展增值服务空间，提升行业盈利能力与社会价值。同时，可推进建立居民需求反馈机制，让居民参与到物业服务方案优化的过程中，确保政策落地贴合民生实际，真正解决居民最关心的痛点问题。
多措并举拓需求
持续优化供给的同时，扩大并刺激需求增加也是稳定市场的重要一环。
今年的政府工作报告首次提出“深化公积金制度改革”，延续中央经济工作会议提法，也成为2026年房地产工作的任务之一。事实上，自2022年以来，各地公积金政策就已成为各地促进住房需求释放的重要工具。据中指监测，2025年，全国各地出台公积金政策超300条。
公积金政策强调“深化制度改革”，严跃进认为，其核心在于要更好地发挥公积金功能，在购房层面继续加大支持力度，从近期各地出台的政策来看，重点包括对贷款额度、申请条件进行优化，并针对多孩家庭予以倾斜等。
张波建议，在公积金政策的优化改革方面，可以加大推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化等创新，从而降低刚需群体的购房资金门槛，利好新市民、青年群体。在贷款额度层面，可以因城施策，即按城市需求差异化进行调整，如一线城市无房群体租房提取额度进一步提升，并增加可申请贷款的上限，以更好匹配相应需求。另外，公积金可突破仅在买房租房住房层面的使用，例如可用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，更好发挥公积金的作用。
值得一提的是，今年关于住房需求的政策创新性地与人口生育政策结合，提出要“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。
严跃进提到，关注“初婚初育家庭”，是抓住了住房需求的“源头”，这一群体是未来住房刚需和置换的基础，在他们最需要支持的起步阶段给予托举，既能稳定社会预期，也能为市场培养长期的、健康的、可持续的消费力量。
“支持‘多子女家庭改善性需求’，则是顺应人口结构变化，优化住房消费‘结构’。”严跃进称，这有助于引导开发企业设计和提供更多符合多代居需求的户型产品，促进市场供给予人口战略的协同。
中指院认为，该项政策的支持人群更加具有针对性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重点，预计2026年需求端政策或将更加体现精细化和精准性，住房政策与人口生育政策结合是重要方向。
整体来看，本次政府工作报告进一步强调住房在保障和改善民生中的作用，强调房地产风险化解的重要性，并从供需两端部署工作。中指院提到，近期多地出台楼市支持政策，需求端、城市更新、土地政策等均呈现精细化特征，预计2026年各地房地产政策将更加细化，着力点也将更加精准。
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